Wenn die Kündigung der Wohnung droht, gerät das Leben nicht selten aus den Fugen. Die Vorstellung, das eigene Zuhause zu verlieren, bringt Mieter regelmäßig in Bedrängnis. Nicht selten führt die Kündigung der Wohnung zum Rechtsstreit. Die Gründe, die der Vermieter für die Kündigung der Wohnung anführt, müssen deswegen genau betrachtet werden. Es kommt vor, dass Vermieter nur vorgeschobene Gründe nennen – das macht bei der Kündigung für den Eigenbedarf eine genaue Betrachtung besonders notwendig. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie: Welche Gründe sind bei der Eigenbedarfskündigung zulässig und welche nicht? Und wie können Sie als Mieter dagegen vorgehen?

Kündigung aufgrund von Eigenbedarf – was bedeutet das konkret? Wie lautet die Definition und wann ist ein Eigenbedarf gerechtfertigt?

Die rechtliche Grundlage für die Eigenbedarfskündigung findet man in § 573 BGB. Hier ist zunächst, wenn auch etwas schwammig formuliert, vom berechtigten Interesse des Vermieters zu lesen. Das Interesse an einer Mieterhöhung gilt hierbei allerdings nicht.

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen,

Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses angeben. Bei einer Kündigung mit dem angeführten Grund des Eigenbedarfs muss demnach geprüft werden, wer den Eigenbedarf hat und warum dieser besteht. Grundsätzlich ist es wichtig, beide Seiten zu betrachten, denn das Recht auf Nutzung des eigenen Besitzes scheint zunächst selbstverständlich (BVerfGe 89, 1,9). Dennoch ist dieses Recht nicht allumfassend und willkürlich anwendbar, weshalb sich ein Blick auf den vom Vermieter angeführten Eigenbedarf für den aktuellen Mieter lohnen kann.

Wenn ein Vermieter die Wohnung aufgrund von Eigenbedarf kündigt, muss er belegen, wer die Wohnung künftig nutzen soll. Auch die Art der Nutzung (privat oder gewerblich) ist relevant. Grundsätzlich aber kann Eigenbedarf nicht für jede beliebige Personengruppe in Anspruch genommen werden. Eigenbedarf kann grundsätzlich nur für folgende Personen geltend gemacht werden:

Der bloße Wunsch des Vermieters, den Wohnraum künftig selbst nutzen zu können, reicht als Kündigungsgrund nicht aus. Ein Vermieter muss vielmehr auch nachvollziehbare und gegebenenfalls überprüfbare Gründe und Argumente liefern. Wird künftig aufgrund von Familienzuwachs eine größere Wohnung gebraucht, so wäre dies ein anerkannter Grund. Selbst dann, wenn der Nachwuchs noch in Planung ist.

Auch wenn der Wohnraum in Zukunft als Altersruhesitz oder als Zweitwohnung genutzt werden soll, ist dies zulässig. Ebenfalls möglich ist eine Zusammenlegung mehrerer Wohneinheiten. Als Beispiel: Ein Vermieter besitzt zwei Wohnungen in einem Haus. Diese sollen in Zukunft zusammengelegt werden, um einen größeren Wohnraum zu schaffen, den der Vermieter dann selbst nutzen möchte. Auch das ist eine zulässige Begründung. In der Kündigung muss demnach ein Grund genannt werden, der vernünftig und nachvollziehbar ist.

Ihnen liegt ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf vor? Bewahren Sie Ruhe und betrachten Sie dieses Schreiben genau. Ein Vermieter kann einen Mieter nicht „einfach so“ und schon gar nicht „von heute auf morgen“ auf die Straße setzen. Dazu sind einige Schritte mehr erforderlich. Zunächst gilt es, sich das Kündigungsschreiben genauer anzusehen, denn nicht selten kann schon aufgrund der Nichteinhaltung vorgeschriebener Formalien Widerspruch eingelegt werden.

Welchen Prämissen muss ein Kündigungsschreiben genügen? Prüfen Sie das erhaltende Kündigungsschreiben zunächst auf folgende Bestandteile:

Das Kündigungsschreiben ist korrekt, die Gründe angeführt, die Fristen eingehalten? Lassen Sie den Kopf noch nicht hängen! Betrachten wir gemeinsam den nächsten Punkt. Denn nun gilt es zu prüfen, ob der angeführte Eigenbedarf erlaubt ist.

Die Kündigung von Wohnraum mit der Begründung des Eigenbedarfs ist erlaubt, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat und dies auch nachvollziehbar begründen kann. Nur, weil dem Vermieter der Wohnraum gehört, kann er deswegen nicht schalten und walten, wie er will.

Die Ausgangslage: Die gekündigte Wohnung liegt ebenerdig und in der Nähe des Wohnorts des Vermieters. Er möchte, dass die eigene Mutter dort einzieht, die im Moment 30 km entfernt in einer kleinen Dachgeschosswohnung lebt. Die Dame ist nicht mehr gut zu Fuß und das Haus, in welchem sie wohnt, hat keinen Aufzug. Es liegt die ärtzliche Diagnose rheumatischer Arthritis vor und die Dame wird vergesslich. In diesem konstruierten Fall sind die Gründe nachvollziehbar, klar und plausibel. Selbst wenn die Dame nur ein paar Monate in der Wohnung leben würde, läge hier ein rechtlich einwandfreier Eigenbedarf vor.

Erlaubt ist eine Kündigung für den Eigenbedarf grundsätzlich dann, wenn die Argumente klar und nachvollziehbar sind. Und hier beginnt aber auch schon der „Graubereich“. Vor dem Gesetz gelten enge Verwandte als anzuführende Personen für den Eigenbedarf. Soll aber z. B. das Patenkind in die Wohnung ziehen, so wird ein Richter diesen Einzelfall genau prüfen müssen.

So plausibel und nachvollziehbar die Argumente für einen echten Eigenbedarf sind, so fadenscheinig können Argumente sein, die einen Eigenbedarf vortäuschen sollen. Derlei Gründe können eine Kündigung unwirksam werden lassen. Analog zu den oben genannten Beispielen, kann man einer älteren Dame, die im Moment ebenerdig wohnt, nicht zumuten, dass sie nun in den 5. Stock ohne Aufzug ziehen soll, nur weil die Wohnung dem Sohn oder der Tochter gehört.

Je länger ein Mieter eine Wohnung bewohnt, umso länger ist die Kündigungsfrist. Bei einer Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, somit sind folgende vorgeschriebene Fristen einzuhalten:

2. Der Mieter nutzt die Wohnung seit mehr als 5 aber maximal 8 Jahre:

Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf muss spätestens am 3. Werktag des Kalendermonats eingehen, damit diese – wenn wir von einer Mietdauer von bis zu maximal 5 Jahren ausgehen – zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird.

Was man nur immer wieder betonen kann: Bewahren Sie Ruhe und lassen Sie sich frühzeitig von einem Anwalt für Mietrecht beraten. Meist ist man nach der Zustellung einer Eigenbedarfskündigung sehr aufgewühlt, weil es sich anfühlt, als würde man von heute auf morgen sein Zuhause verlieren. Aber dem ist nicht so. Zum einen muss ein Kündigungsschreiben zahlreiche formale Aspekte erfüllen, um gültig sein zu können. Zum anderen haben Sie auch genügend Zeit, um die Eigenbedarfskündigung sogfältig durchzugehen und auch von einem Experten sichten zu lassen.

Da bekanntlich vier Augen mehr sehen als zwei und ein Experte nicht nur über die richtige Erfahrung, sondern auch über die nötige Ruhe in einer solchen Situation verfügt, ist es sinnvoll, immer zuerst die Nummer eines Mietrechtanwalts zu wählen, statt die einer Umzugsfirma.

Sie haben eine Kündigung Ihres Wohnraums erhalten und möchten Widerspruch einlegen. Wie gehen Sie vor? Grundsätzlich besteht das Recht, Widerspruch einzulegen. Allerdings sind dabei einige Punkte zu beachten. Prüfen Sie zunächst das vorliegende Kündigungsschreiben. Wurde die Kündigung nicht begründet oder ist sie, aufgrund einer oder mehrerer oben beschriebener Punkte unwirksam, haben Sie gute Chancen, dass der Widerspruch erfolgreich verlaufen kann.

Prüfen Sie: Wurden im Schreiben alle Mieter der Wohnung angesprochen und habe alle Vermieter der Wohnung unterschrieben? Ist das Verwandtschaftsverhältnis zum Nachfolgemieter erklärt? Wurde im Kündigungsschreiben auf Ihr Widerspruchsrecht hingewiesen?

Selbst wenn alle diese Punkte ordnungsgemäß erfüllt sind, haben Sie Möglichkeiten, Widerspruch einzulegen. Ihre Widerspruchsfrist endet spätestens 2 Monate vor dem angegebenen Auszugsdatum, sofern dieses richtig berechnet wurde. Ein Widerspruch muss schriftlich erfolgen und ebenfalls verschiedenen Formalien genügen. Auch wenn die Fristen nicht ordnungsgemäß eingehalten wurden oder der Eigenbedarf nicht nachvollziehbar ist, haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen.

Ist das Kündigungsschreiben formal falsch, könnte es sogar ratsam sein, die Kündigung „auszusitzen“, denn ein Verfahren vor Gericht wird dann aller Wahrscheinlichkeit zu Ihren Gunsten ausgehen. Bei der Erstellung eines Widerspruchs bzw. der Prüfung der Rechtmäßigkeit des Kündigungsschreibens ist es ratsam, sich von Experten zur Seite stehen zu lassen.

Sollte ihrem Widerspruch Recht gegeben werden, haben Sie Anspruch auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses (auf unbestimmte oder bestimmte Zeit). Mit einem erfolgreich durchgesetzen Widerspruch schaffen Sie sich also zumindest Zeit. Auch das kann einen wichtigen und beruhigenden Faktor darstellen.

Nach dem Einlegen eines Widerspruchs muss dieser geprüft werden. Dann hat der Vermieter das Recht, den Mieter per Klage zur Räumung der Wohnung zu veranlassen. Um diese Räumungsklage zu prüfen, wird zunächst die Kündigung (noch einmal) geprüft. Alle vorgebrachten Punkte werden gegeneinander abgewogen. Und selbst, wenn das Gericht den Widerspruch abweisen sollte und zu ungunsten des Mieters entscheidet, kann noch eine Räumungsfrist von maximal einem Jahr beantragt werden.

Zusätzlich zu allen bereits beschriebenen Punkten, die im Einzelfall und idealerweise in Zusammenarbeit mit einem Experten zu betrachten sind, exisiert in derartigen Fällen noch die sogenannte Sozialklausel.

Die Sozialklausel findet sich in § 574 de BGB. Hier wird explizit beschrieben, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich ist, wenn diese Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Die Sozialklausel kann lediglich bei unbefristeten Mietverträgen für Wohnraum Anwendung finden und auch nur, wenn der Mieter das Mietverhältnis nicht selbst gekündigt hat. Alle oben genannten Punkte können dazu beitragen, dass die Sozialklausel greift. Hier kommt es auch darauf an, die Situation des Mieters deutlich und widerspruchsfrei sowie rechtlich einwandfrei darzustellen. Ein Experte hilft Ihnen hier weiter.

Die sogenannte Anbietpflicht des Vermieters besagt, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter, den er kündigen will, eine vergleichbare Wohnung als Ersatz und Alternative anzubieten, sofern er über andere freie oder frei werdende Wohnungen verfügt. Dabei muss beachtet werden, ob es zum Kündigungszeitpunkt bereits frei stehende Wohnungen gibt, ob während der Kündigungsfrist andere Wohnungen frei werden oder ob eine freie Wohnung erst nach Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung stehen würde.

Der Vermieter spricht dann eine unwirksame Kündigung wegen Eigenbedarf aus, wenn eine vergleichbare Wohnung in seinem Besitz, die den Wünschen des Vermieters entspricht, frei ist. Dann müsste zunächst geprüft werden, ob der Vermieter diese Wohnung selbst beziehen könnte, statt eine andere Person wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Auch wenn während der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung frei werden würde, verhält sich der Fall ähnlich. Der Vermieter ist in einer deartigen Situation mindestens in der Pflicht, seinem gekündigten Mieter unverzüglich das Angebot zu machen, diese Ersatzwohnung beziehen zu können.

Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich allerdings nur auf die Phase der Kündigungsfrist. Während dieser Phase hat der Vermieter die Pflicht, eine Alternativwohnung anzubieten. Weiß der Vermieter, dass erst kurz nach Ende der Kündigungsfrist eine vergleichbare andere Wohnung frei werden würde, muss er diese nicht anbieten.

Der Vermieter muss eine Alternativwohnung anbieten, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Die wichtigsten Informationen fassen wir wie folgt zusammen:

Die Kosten, die einem Mieter durch eine Eigenbedarfskündigung entstehen, können unter Umständen enorm sein. Allein ein Umzug ist mit hohen Kosten verbunden, selbst wenn man alle Möbel nach wie vor verwenden könnte. Stellt sich im Nachgang heraus, dass der Eigenbedarfs des Vermieters nur vorgetäuscht war, kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz verlangen.

Das bedeutet für den gekündigten Mieter zunächst einmal auch ein gewisses investigatives Engagement, da er über die Kündigung hinaus, einen Blick auf den Eigenbedarfs des Mieters haben muss. Sollte sich allerdings tatsächlich herausstellen, dass der Eigenbedarf nicht vorhanden war, bzw. eine Person die Wohnung bezieht, die nicht in die Gruppe derer passt, für die ein Eigenbedarf angemeldet werden kann, so kann der (ehemalige) Mieter Schadensersatz fordern – selbst wenn er die Kündigung akzeptiert hatte und bereits ausgezogen ist.

Um den eventuell geltend zu machenden Schadensersatzanspruch belegen und berechnen zu können, ist es wichtig, Belege und Beweise für die Kosten zu haben. Der gekündigte Mieter sollte demnach alle Belege für Umzugs-, Auszugs- und sonstige Kosten, die in direktem Zusammenhang mit der Kündigung der Wohnung stehen, aufbewahren.

Denken Sie hier zunächst einmal umfassend an „Alles“, wie z. B.:

Bei allen auftretenden Kosten fragen Sie sich als gekündigter Mieter am besten, ob Ihnen diese Kosten auch ohne die Kündigung der Wohnung entstanden wären. Können Sie diese Frage mit „nein“ beantworten, bewahren Sie die Belege einige Jahre auf.

Kann der Vermieter nicht belegen, warum beispielsweise der Eigenbedarf nach freiwerden der gekündigten Wohnung nachträglich entfallen ist, so muss er Schadensersatz leisten. Die Anforderungen für diesen zu erbringenden Nachweis sind nach BGH Urteil vom 29. März 2017 (AZ. VIII ZR 44/16) sehr hoch.

Nachdem die Kündigung wegen Eigenbedarf sorgfältig geprüft wurde, haben Sie die Entscheidung gefällt, Widerspruch einzulegen. Wie geht es nun weiter? Zunächst einmal besteht für den Mieter durch Einlegen eines berechtigten Widerspruchs der Anspruch darauf, dass das Mietverhältnis vorerst fortgesetzt wird.

Der Vermieter kann den Widerspruch annehmen. Dann wird das Mietverhältnis gemäß den Bestimmungen im ursprünglichen Mietvertrag fortgesetzt. War im Mietvertrag keine bestimmte Laufzeit vereinbart, setzt sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort.

Nimmt der Vermieter den Widerspruch nicht an, so hat dieser die Möglichkeit, den Mieter auf Räumung zu verklagen. Er reicht Klage ein. Nun prüft das Gericht seinerseits zunächst, ob die Kündigung wegen Eigenbedarfs überhaupt hätte ausgesprochen werden dürfen. Das Gericht wird also seinerseits nochmals alle vorliegenden Gründe prüfen, um die Interesse der gegnerischen Parteien – in diesem Falle Vermieter und Mieter – gegeneinander abzuwägen.

Das Gericht betrachtet die Sachlage des Mieters, der an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert ist und die Situation des Vermieters, der das Mietverhältnis kündigen möchte. Sollte das Gericht zu dem Schluss kommen, dass die Interessen des Vermieters überwiegen und berechtig sind, hat der Mieter noch die Möglichkeit, eine sogenannte Räumungsfrist zu erreichen. Diese verschafft dem Mieter nochmals maximal 1 Jahr Zeit.

Offen bleibt natürlich selbst bei einer Entscheidung zugunsten des Mieters, inwieweit das Verhältnis zum Vermieter durch eine Vorgeschichte der oben geschilderten Art dauerhaft gestört sein wird. Fakt ist allerdings auch hier, dass durch ein besonnenes Vorgehen Zeit gewonnen werden kann. Eventuell kann die Kündigung sogar komplett zurückgenommen werden.

Wie in jedem Fall, der die eigenen Grundfeste zum Wanken bringt, gilt es auch hier, Ruhe zu bewahren.

Im ersten Schockzustand erlebt ein Mieter sicherlich Horrorszenarien, die sich vor seinem inneren Auge abspielen: Verlust des Wohnraums, Verlust der heimischen Umgebung, das aussichtslose Unterfangen, vergleichbaren Wohnraum zu finden und die Kosten, die mit einer solchen Situation verbunden sein können.

All diese Empfindungen können dazu beitragen, dass man als Mieter nicht mehr besonnen und ruhig reagiert. Tatsächlich ist aber gerade das umsichtige Verhalten in einer solchen Lage sehr wichtig. Das Kündigungsschreiben muss geprüft, die Situation des Vermieters muss unter die Lupe genommen werden, der Mieter selbst sollte sich nicht zu voreiligen Aussagen, Taten oder gar unüberlegten Handlungen hinreißen lassen.

Wenden Sie sich deswegen umgehend an unsere erfahrenen Anwälte für das Mietrecht. Wir stehen sowohl Mietern als auch Vermietern zur Seite, wenn es um die Wahrung deren Interessen im Zuge einer Eigenbedarfskündigung geht. Es scheint schier unmöglich, hier als Laie an alles denken zu können. Scheuen Sie sich deswegen nicht, sich Rat von Experten einzuholen, um sich optmimal bei einem Bauprojekt abzusichern.